Ante la propuesta del Ayuntamiento de Zaragoza para revitalizar la franja Este de Zaragoza siguiendo viejas pautas hay que recordar que los desarrollos urbanísticos inapropiados son uno de los grandes causantes, si no el que más, de la grave crisis económica que está sufriendo España.
La especulación del suelo ha sido la forma mediante la cual, estos últimos sesenta años, las entidades financieras y las grandes promotoras, capaces de atesorar grandes bolsas de suelo, han multiplicado sus ganancias. Para ello han contado no sólo con leyes hechas a su medida, sino también con los gobiernos de las corporaciones municipales que han tenido, en la recalificación del suelo, la forma más usual de financiación de las haciendas locales.
En este escenario se ha facultado a los alcaldes y concejales que actuasen como un “Rey Midas”, decidiendo en qué suelo se podía construir, multiplicando su valoración por 100 o por 1000, resolviendo sin embargo los que no eran aptos para construir los situados a cien metros más allá de los recalificados como urbanos.
Todo esto ha conllevado varios efectos muy negativos:
- Se ha elevado enormemente el valor de la vivienda. Muchos jóvenes no se pueden emancipar debido la carestía de la vivienda en propiedad y los alquileres siguen siendo en general muy caros.
- El sistema es perverso porque da pie a corrupciones y mafias en la calificación de este tipo de suelos.
- En el sistema productivo se crean disfuncionalidades. ¿Para qué ser imaginativo y creativo tomando riesgos con el capital, poniendo en pie y sosteniendo empresas, si puedo obtener grandes beneficios acaparando suelo?
- Estos efectos llegan incluso a los procesos educativos. ¿Qué fuerza moral hay para exigir esfuerzo, trabajo y dedicación en la enseñanza si hay procesos gananciales en la sociedad, como el de la especulación del suelo, que no vienen medidos por la preparación y competencias de los ciudadanos?
Examinemos algunos ejemplos de los últimos años en la ciudad de Zaragoza.
Las 140ha del meandro de Ranillas se expropiaron a más de 600.000 €/ha (100 millones de ptas/ha) cuando en la huerta de Monzalbarba o en La Cartuja Baja, a unos tres km de distancia, se puede comprar la hectárea a 24.000 euros, es decir, 25 veces menos y ello teniendo en cuenta que para los responsables que materializaron la operación fue una buena negociación urbanística.
Los planes de desarrollo del suelo llevados últimamente en el Picarral se han basado en recalificar suelo industrial o de equipamientos en suelo para vivienda. Pero las plusvalías, en éste y en casi todos los casos, han sido un mínimo del 80% para los dueños del suelo y el 20% restante para las arcas municipales.
La construcción de un campo de fútbol en la zona sureste de la ciudad, pagado con el dinero de todos, no tiene fines deportivos sino darle valor urbanístico a los suelos circundantes
En consecuencia, los trabajadores, que serán los propietarios de las futuras viviendas que se construyan, pagan tanto el gran negocio de esos particulares como las plusvalías generadas para el Ayuntamiento, él cual en muchas ocasiones ni siquiera adquiere un compromiso de invertir en el propio barrio las plusvalías generadas en la operación.
Muchos de esos trabajadores serán esclavos para el resto de su vida, ya que trabajando las dos personas de la unidad familiar, tendrán que pasar 30 o 40 años para pagar la hipoteca contraída en la compra de la vivienda. Somos un país totalmente endeudado de forma que se debe tres veces el PIB de un año.
Paralelamente se urbanizan terrenos muy distantes del centro de la ciudad mientras que otros, por ejemplo los existentes entre San José y La Paz, donde hay previstas unas 4.000 viviendas, lleven 20 años con los planes de ordenación urbana aprobados sin que hasta la fecha se hayan desarrollado. Y tantos y tantos solares que siguen vacíos en el interior de la ciudad consolidada.
En este contexto, ¿qué pasa con el desarrollo urbanístico de la orla este de la ciudad?
El estudio técnico que se ha hecho desde el punto de vista urbanístico es prolijo y minucioso y plantea avances significativos de los modelos urbanísticos desarrollados hasta ahora.
Uno de los objetivos es construir cerca de 1.000 viviendas sociales en régimen de alquiler para asentar fundamentalmente a jóvenes en los barrios de Las Fuentes y San José y además su localización estaría en el interior de los núcleos habitados. También se ve necesario mantener la huerta de Las Fuentes en forma productiva.
Hay otros criterios que se manejan, como rehabilitar grupos de viviendas con una cierta antigüedad, atender las necesidades de la tercera edad, peatonalizar calles a la vez que se construyen aparcamientos, desarrollar centros de cultura en estos barrios y mantener el comercio de pequeñas tiendas en el barrio.
Es un plan justo que plantea resolver necesidades urgentes en unos barrios que tienden a la degradación y falta de cohesión social y a una pérdida del sector joven .
PERO EL PROBLEMA RESIDE EN LA FORMA DE RESOVERLO
Se quiere resolver con los viejos métodos de siempre: ESPECULANDO CON EL SUELO.
Es cierto que en este caso no son grandes recalificaciones en cuanto al número de hectáreas pero sí en cuanto a viviendas construidas. Se declaran suelo urbano los terrenos existentes hasta el tercer cinturón en el barrio de Las Fuentes, que permitiría la construcción de unas 1.100 viviendas, y se recalifica el terreno existente de 34ha entre las vías del tren y el Tercer Cinturón en las zonas de Las Fuentes con la posibilidad de construir 2.500 viviendas.
Y las medidas no acaban aquí. De la huerta de Las Fuentes el 65% se mantiene como suelo agrario pero esta denominación como se viene demostrando no garantiza la continuidad real de una huerta productiva. En esta zona de las Fuentes como en las 5.000 has de suelo agrario que queda en la ciudad hay que apostar por que pasen a ser espacios que provean a la ciudad de productos frescos y de calidad y ello sólo será posible si se apoya la producción ecológica y se dota a los productos agrícolas de denominaciones de origen. Medidas que deben ir encaminadas a crear puestos de trabajo agrícolas a la vez que dan respuesta a una necesidad cada vez más creciente de un consumidor preocupado por la seguridad y calidad alimentaria. Pero además en el 35% restante se plantean medidas de desarrollo rural que ocultan la intención de desarrollar ExpoPaisajes 2014 por parte del Gobierno Municipal.
En conclusión, se quiere rehabilitar y resolver necesidades en la zona este de la ciudad haciendo mucho más ricos a los propietarios de las cerca de 5oha que en total se pretenden recalificar.
Es necesario la búsqueda urgente de otras formulas de financiación de los ayuntamientos de forma que ésta no provenga de recalificaciones de suelos basadas en la especulación y que como hemos visto acarrean corrupciones, endeudamientos y perversión de valores que nos alejan de una sociedad más justa.
Por lo tanto es urgente que los partidos políticos -todos los partidos- se pongan a la tarea de resolver estos problemas. De no ser así, la desconfianza, la desesperanza y la amoralidad de esta sociedad irá en aumento y en el balance final todos saldremos perdiendo.
Zaragoza 8 de febrero de 2011
Plataforma Ciudad Compacta 2014
La especulación del suelo ha sido la forma mediante la cual, estos últimos sesenta años, las entidades financieras y las grandes promotoras, capaces de atesorar grandes bolsas de suelo, han multiplicado sus ganancias. Para ello han contado no sólo con leyes hechas a su medida, sino también con los gobiernos de las corporaciones municipales que han tenido, en la recalificación del suelo, la forma más usual de financiación de las haciendas locales.
En este escenario se ha facultado a los alcaldes y concejales que actuasen como un “Rey Midas”, decidiendo en qué suelo se podía construir, multiplicando su valoración por 100 o por 1000, resolviendo sin embargo los que no eran aptos para construir los situados a cien metros más allá de los recalificados como urbanos.
Todo esto ha conllevado varios efectos muy negativos:
- Se ha elevado enormemente el valor de la vivienda. Muchos jóvenes no se pueden emancipar debido la carestía de la vivienda en propiedad y los alquileres siguen siendo en general muy caros.
- El sistema es perverso porque da pie a corrupciones y mafias en la calificación de este tipo de suelos.
- En el sistema productivo se crean disfuncionalidades. ¿Para qué ser imaginativo y creativo tomando riesgos con el capital, poniendo en pie y sosteniendo empresas, si puedo obtener grandes beneficios acaparando suelo?
- Estos efectos llegan incluso a los procesos educativos. ¿Qué fuerza moral hay para exigir esfuerzo, trabajo y dedicación en la enseñanza si hay procesos gananciales en la sociedad, como el de la especulación del suelo, que no vienen medidos por la preparación y competencias de los ciudadanos?
Examinemos algunos ejemplos de los últimos años en la ciudad de Zaragoza.
Las 140ha del meandro de Ranillas se expropiaron a más de 600.000 €/ha (100 millones de ptas/ha) cuando en la huerta de Monzalbarba o en La Cartuja Baja, a unos tres km de distancia, se puede comprar la hectárea a 24.000 euros, es decir, 25 veces menos y ello teniendo en cuenta que para los responsables que materializaron la operación fue una buena negociación urbanística.
Los planes de desarrollo del suelo llevados últimamente en el Picarral se han basado en recalificar suelo industrial o de equipamientos en suelo para vivienda. Pero las plusvalías, en éste y en casi todos los casos, han sido un mínimo del 80% para los dueños del suelo y el 20% restante para las arcas municipales.
La construcción de un campo de fútbol en la zona sureste de la ciudad, pagado con el dinero de todos, no tiene fines deportivos sino darle valor urbanístico a los suelos circundantes
En consecuencia, los trabajadores, que serán los propietarios de las futuras viviendas que se construyan, pagan tanto el gran negocio de esos particulares como las plusvalías generadas para el Ayuntamiento, él cual en muchas ocasiones ni siquiera adquiere un compromiso de invertir en el propio barrio las plusvalías generadas en la operación.
Muchos de esos trabajadores serán esclavos para el resto de su vida, ya que trabajando las dos personas de la unidad familiar, tendrán que pasar 30 o 40 años para pagar la hipoteca contraída en la compra de la vivienda. Somos un país totalmente endeudado de forma que se debe tres veces el PIB de un año.
Paralelamente se urbanizan terrenos muy distantes del centro de la ciudad mientras que otros, por ejemplo los existentes entre San José y La Paz, donde hay previstas unas 4.000 viviendas, lleven 20 años con los planes de ordenación urbana aprobados sin que hasta la fecha se hayan desarrollado. Y tantos y tantos solares que siguen vacíos en el interior de la ciudad consolidada.
En este contexto, ¿qué pasa con el desarrollo urbanístico de la orla este de la ciudad?
El estudio técnico que se ha hecho desde el punto de vista urbanístico es prolijo y minucioso y plantea avances significativos de los modelos urbanísticos desarrollados hasta ahora.
Uno de los objetivos es construir cerca de 1.000 viviendas sociales en régimen de alquiler para asentar fundamentalmente a jóvenes en los barrios de Las Fuentes y San José y además su localización estaría en el interior de los núcleos habitados. También se ve necesario mantener la huerta de Las Fuentes en forma productiva.
Hay otros criterios que se manejan, como rehabilitar grupos de viviendas con una cierta antigüedad, atender las necesidades de la tercera edad, peatonalizar calles a la vez que se construyen aparcamientos, desarrollar centros de cultura en estos barrios y mantener el comercio de pequeñas tiendas en el barrio.
Es un plan justo que plantea resolver necesidades urgentes en unos barrios que tienden a la degradación y falta de cohesión social y a una pérdida del sector joven .
PERO EL PROBLEMA RESIDE EN LA FORMA DE RESOVERLO
Se quiere resolver con los viejos métodos de siempre: ESPECULANDO CON EL SUELO.
Es cierto que en este caso no son grandes recalificaciones en cuanto al número de hectáreas pero sí en cuanto a viviendas construidas. Se declaran suelo urbano los terrenos existentes hasta el tercer cinturón en el barrio de Las Fuentes, que permitiría la construcción de unas 1.100 viviendas, y se recalifica el terreno existente de 34ha entre las vías del tren y el Tercer Cinturón en las zonas de Las Fuentes con la posibilidad de construir 2.500 viviendas.
Y las medidas no acaban aquí. De la huerta de Las Fuentes el 65% se mantiene como suelo agrario pero esta denominación como se viene demostrando no garantiza la continuidad real de una huerta productiva. En esta zona de las Fuentes como en las 5.000 has de suelo agrario que queda en la ciudad hay que apostar por que pasen a ser espacios que provean a la ciudad de productos frescos y de calidad y ello sólo será posible si se apoya la producción ecológica y se dota a los productos agrícolas de denominaciones de origen. Medidas que deben ir encaminadas a crear puestos de trabajo agrícolas a la vez que dan respuesta a una necesidad cada vez más creciente de un consumidor preocupado por la seguridad y calidad alimentaria. Pero además en el 35% restante se plantean medidas de desarrollo rural que ocultan la intención de desarrollar ExpoPaisajes 2014 por parte del Gobierno Municipal.
En conclusión, se quiere rehabilitar y resolver necesidades en la zona este de la ciudad haciendo mucho más ricos a los propietarios de las cerca de 5oha que en total se pretenden recalificar.
Es necesario la búsqueda urgente de otras formulas de financiación de los ayuntamientos de forma que ésta no provenga de recalificaciones de suelos basadas en la especulación y que como hemos visto acarrean corrupciones, endeudamientos y perversión de valores que nos alejan de una sociedad más justa.
Por lo tanto es urgente que los partidos políticos -todos los partidos- se pongan a la tarea de resolver estos problemas. De no ser así, la desconfianza, la desesperanza y la amoralidad de esta sociedad irá en aumento y en el balance final todos saldremos perdiendo.
Zaragoza 8 de febrero de 2011
Plataforma Ciudad Compacta 2014
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