Cuando la gente se pregunta dónde ha ido a parar buena parte de los créditos que concedió la banca en el auge del boom
inmobiliario, solo tiene que dar una vuelta por cualquier ciudad para
ver cómo una porción importante de este pastel se ha convertido en
hormigón y ladrillo que se deterioran a marchas forzadas, bien porque
las obras están paralizadas o porque los pisos acabados no se venden.
Las causas son dispares, pero todos los casos tienen un elemento en
común: la degradación del parque de vivienda en el que se invirtieron
millones de euros en los últimos 10 años, con los consiguientes
problemas de seguridad y de salubridad para los vecinos. Los colegios de
aparejadores advierten de que recuperarlo será un proceso "carísimo y
largo". En Aragón, cientos de pisos sin acabar dibujan un horizonte de
cemento y vigas, una imagen lejana de lo que se proyectó inicialmente.
Las zonas más afectadas se localizan en municipios del área
metropolitana de Zaragoza (La Muela, San Mateo de Gállego, Cadrete...),
si bien en la capital también existen algunos casos sonrojantes.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda (en 10 años el parque
de vivienda aumentó el 26%, mientras que la población española lo hizo
solo el 15%, según un informe del Ministerio de Fomento), unido a la
caída en picado del empleo y la subida disparada de los impagos de
créditos e hipotecas, ha creado un movimiento de millones de cambios de
propiedades y adjudicaciones a bancos con un marasmo legal y judicial
que dificulta todavía más el mantenimiento de millares de pisos y obras a
medio hacer.
Por otro lado, en pleno boom inmobiliario, el Ministerio de
Fomento aprobó un nuevo código de edificación. Imponía unas calidades de
los materiales de construcción, reparto de metros habitables, medidas
de eficiencia energética y aislamientos mucho más exigentes que la
normativa anterior. El Gobierno dio varias prórrogas para su entrada en
vigor y muchos promotores aceleraron los visados para poder acogerse a
la ley antigua. Sucedió básicamente en los ejercicios 2005 y 2006. Para
no perder el dinero de la licencia municipal, la mayoría de estas obras
se iniciaron pero a medida que bajaban las ventas se reducía el ritmo de
la construcción, hasta quedar paralizada en muchos casos. Cuando estas
se intenten reiniciar ya no podrán hacerlo con la norma antigua. Los
promotores deberán realizar un nuevo proyecto modificado de la obra
elaborado por arquitectos y renovar la licencia municipal, dos trámites
con un coste elevado.
Muchas de estas promociones pertenecen a la banca, en estos momentos
la mayor inmobiliaria del país. Los aparejadores están convencidos de
que el sector financiero no sabe exactamente el estado de su patrimonio
en inmuebles. El proceso de fusiones bancarias, las cifras que se han
conocido cuando han llegado los nuevos gestores y el proceso legal en el
que se encuentran miles de adjudicaciones, con empresas, constructores e
inmobiliarias en concurso, hacen que el conocimiento concreto de la
situación de cada bloque de pisos sea complicado, incluso entre
viviendas de la misma promoción.
PELIGROS Y SALUBRIDAD La falta de mantenimiento incluso de los
bloques de pisos ya acabados, pero sujetos a litigios judiciales que
impiden su venta (si hubiera comprador), llega en algunos casos a
afectar a lo que los arquitectos técnicos califican de "pura
supervivencia" de los edificios. Muchas obras se han quedado durante
años sin un responsable fácilmente identificable y han sido objeto de
saqueos. Otras, sobre todo en entornos menos urbanos, han acabado
ocupadas temporalmente por animales. Si han sido perros, se añade el
problema de las pulgas hasta el punto de que es imposible entrar sin una
labor previa de desinfección.
En entornos urbanos, las obras a medio hacer se convierten en
palomares y focos de ratas. Por eso, cuando se paraliza una
construcción, sus responsables deben adoptar las medidas necesarias para
que no se convierta en un abandono y se cierre con todos los elementos
de seguridad y de mantenimiento necesarios para evitar riesgos a
terceros.
Pero estos no son los únicos problemas. En todo periodo de crisis
surgen especialistas en aprovecharse de los árboles caídos. En la
construcción han aparecido falsos promotores que mediante firmas
intermedias y con el teórico compromiso de hacerse cargo de todas las
deudas y liquidar la empresa compran a sus propietarios arruinados la
sociedad promotora a coste cero. Su única intención es vender las
viviendas al banco, cobrar el IVA, no ingresarlo a Hacienda, e incluso
alquilar en negro los pisos si están en buenas condiciones durante el
proceso. Y antes de que se descubra todo el pastel, desaparecen.
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